先日、ジョホールバルの視察記を載せましたが、自分のお膝元の
ＫＬに付いてはどうなんだ！ とお叱りのお言葉を頂きそうなので
何回かに分けて（不定期ですが）ＫＬの不動産に付いて、居住区、投資の面から
少し考察していきたいと思います。
ＫＬに付いてはどうなんだ！ とお叱りのお言葉を頂きそうなので
何回かに分けて（不定期ですが）ＫＬの不動産に付いて、居住区、投資の面から
少し考察していきたいと思います。
第一回目はモントキアラ/Mon`t Kiara（スリ・ハタマス/Sri Hartamasを含む）です。
ＫＬの日本人の半数以上が住んでいると思われるモントキアラは約２０年前に
開発が開始された、ＫＬでも屈指の高級住宅地として有名です。
しかし、私が生活を開始した９４年当初は今のモントキアラとは全く違い
パインズ・ビスタキアラ位しか無く（プラザモントキアラは記憶にない）タクシーの
運転手も場所を知らない｢陸の小島｣と言われていた程のジャングルの一角でした。
開発が開始された、ＫＬでも屈指の高級住宅地として有名です。
しかし、私が生活を開始した９４年当初は今のモントキアラとは全く違い
パインズ・ビスタキアラ位しか無く（プラザモントキアラは記憶にない）タクシーの
運転手も場所を知らない｢陸の小島｣と言われていた程のジャングルの一角でした。
サンライズの都市計画を中心に年々新しいコンドが次々と建てられて、
日本人の駐在さん等が他の地域からどんどんと居を移してこられました。
日本人の駐在さん等が他の地域からどんどんと居を移してこられました。
日本人学校の送迎バスや日本人用の幼稚園、学習塾、レストラン、日本人美容室
等などが日本人の増加と共に充実されて行きました。
元々はプラザモントキアラとデサスリ・ハタマス程度にしか買い物する場所は無かったのですが
ソラリスモントキアラ・パブリカモントキアラ・ハタマスショッピングセンター・１モント等が
ここ数年の内に次々とオープンして域内の生活が更に充実されてます。
（シャトルバスサービスもいいですね）
等などが日本人の増加と共に充実されて行きました。
元々はプラザモントキアラとデサスリ・ハタマス程度にしか買い物する場所は無かったのですが
ソラリスモントキアラ・パブリカモントキアラ・ハタマスショッピングセンター・１モント等が
ここ数年の内に次々とオープンして域内の生活が更に充実されてます。
（シャトルバスサービスもいいですね）
ここまで書くと素晴らしい地域の様ですが、実は問題点も勿論ございます。
サンライズが全てのエリアを開発していれば良かったのでしょうが、道路整備に付いては
ＫＬ市役所の管轄で、あの巨大な居住区の出入り口がプラザモントキアラ側と
ソラリスモントキアラ側の２か所しか有りません。
特に１モントがオープンしてからは１モントに右折する車と、直進する車、逆にプラザモントキアラに
右折する車で朝は周辺の高速道路まで影響するぐらいの渋滞を引き起こしています。
ＫＬ市役所の管轄で、あの巨大な居住区の出入り口がプラザモントキアラ側と
ソラリスモントキアラ側の２か所しか有りません。
特に１モントがオープンしてからは１モントに右折する車と、直進する車、逆にプラザモントキアラに
右折する車で朝は周辺の高速道路まで影響するぐらいの渋滞を引き起こしています。
自社での開発エリアなら何らかの対策も取れるのでしょうが、現状では時間をずらしての通行を
心掛ける等の自己対策が必要です。 毎日そこで生活をされている人には相当なストレスに
成るのではないかと思います。
心掛ける等の自己対策が必要です。 毎日そこで生活をされている人には相当なストレスに
成るのではないかと思います。
今のモントキアラには数えきれない程のコンドミニアムが立ち並び、まだ建設も継続されています。
ここ最近の新しいコンドミニアムは部屋も広く、価格もＲＭ１００万以上が殆どですが、
外から眺めていても入居率は半分以下なのではないかと思われる物件が多々有ります。
その様な背景からモントキアラの賃貸価格は９８年をピークに３０％以上下落していると思います。
ＲＭ３０００も出せば素晴らしいお部屋に巡り合える可能性も有るのも事実ですし、
ビスタキアラならＲＭ２３００前後でも賃貸が可能な状況です。
最近出来たコンドは流石に家賃設定も少しお高く、ここ最近の駐在員さんの予算には
収まりきれない物件も多い等、決して容易に賃貸に出せる物件ではないのではないでしょうか？
外から眺めていても入居率は半分以下なのではないかと思われる物件が多々有ります。
その様な背景からモントキアラの賃貸価格は９８年をピークに３０％以上下落していると思います。
ＲＭ３０００も出せば素晴らしいお部屋に巡り合える可能性も有るのも事実ですし、
ビスタキアラならＲＭ２３００前後でも賃貸が可能な状況です。
最近出来たコンドは流石に家賃設定も少しお高く、ここ最近の駐在員さんの予算には
収まりきれない物件も多い等、決して容易に賃貸に出せる物件ではないのではないでしょうか？
では、モントキアラはどの様な人が購入しているのかと言いますと、地元のマレーシア人たちが
７０％程度、他が外国人と言った所です。
色んな目的で購入されては居るのでしょうが、賃貸に出さなくても良い、資金に余裕の
有る方達が、長期的視野に立っての投資をしているのでしょう。
なので、短期や直ぐに賃貸に出さないとローン返済に影響する等の条件が有る人には
少し厳しいエリアと成ってしまっていると思います。
また、高級住宅地なので、賃貸に出す際には内装もそれなりに改装しなければ成らないし
調度品もイケヤ等の物ではみすぼらしく感じる事でしょう。
購入金額に＋＋の資金が必要になってきますので、それも計算に入れないとダメですね。
７０％程度、他が外国人と言った所です。
色んな目的で購入されては居るのでしょうが、賃貸に出さなくても良い、資金に余裕の
有る方達が、長期的視野に立っての投資をしているのでしょう。
なので、短期や直ぐに賃貸に出さないとローン返済に影響する等の条件が有る人には
少し厳しいエリアと成ってしまっていると思います。
また、高級住宅地なので、賃貸に出す際には内装もそれなりに改装しなければ成らないし
調度品もイケヤ等の物ではみすぼらしく感じる事でしょう。
購入金額に＋＋の資金が必要になってきますので、それも計算に入れないとダメですね。
(新築物件は契約に所に関する諸経費をデベロッパーが肩代わりしたり、完成するまでの
ローン金利をデベロッパーが肩代わりするなどの資金的メリットもございます）
ローン金利をデベロッパーが肩代わりするなどの資金的メリットもございます）
私の場合は資金にゆとりがないので、不動産投資はもっぱら中古物件と成ってしまいますが
契約締結後に直ぐに賃貸に出せますし、大きな改装も不要で追加資金も少なくて済みます。
また、中古物件の一番のメリットは新築時に起こる初期不良が前オーナー様により
既に対策済みと言う事ですね。 これは本当に厄介な問題で、必ず何がしらの問題は
必ず起こりますので、購入・賃貸に関わらず、新築に入居される際はご注意ください。
契約締結後に直ぐに賃貸に出せますし、大きな改装も不要で追加資金も少なくて済みます。
また、中古物件の一番のメリットは新築時に起こる初期不良が前オーナー様により
既に対策済みと言う事ですね。 これは本当に厄介な問題で、必ず何がしらの問題は
必ず起こりますので、購入・賃貸に関わらず、新築に入居される際はご注意ください。
モントキアラは素晴らしい場所なのですが、何故か私は腰が落ち着かない街で
あの街に住む事は今後もないと思います。
(と言いながら、私のお客様にはモントキアラをお勧めしているのですが・・・汗）
あの街に住む事は今後もないと思います。
(と言いながら、私のお客様にはモントキアラをお勧めしているのですが・・・汗）
色んなメリットやデメリットも有る街ですが、人それぞれ個性も違えば求めている事項も
違うと思いますので、具体的な投資や居住に付いては発言を控えさせて頂きます。
ご自分の置かれている状況に見合う物件選びに繋げて頂きたく思います。
違うと思いますので、具体的な投資や居住に付いては発言を控えさせて頂きます。
ご自分の置かれている状況に見合う物件選びに繋げて頂きたく思います。
この様な情報も
http://www.step1malaysia.com
http://www.step1malaysia.com
